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2018年经济师初级房地产备考习题七
一、单项选择题
1.有甲、乙两块土地，甲土地的单价为 1400 元/平方米，乙土地的单价为 1020元/平方米。甲土地的容积率为 5，乙土地的容积率为 3，则甲、乙两地的楼面地价分别为( )元/平方米。
A.280，340
B.260，320
C.240，380
D.240，320
正确答案:A
解析：楼面地价=土地单价/容积率。
2.房地产状况修正中，实际估价中遇到最多的是( )
A.区位状况修正
B.城市规划管理条件修正
C.实物状况修正
D.土地使用权年限修正
正确答案:D
3.估价时点是( )。
A.估价作出的日期
B.接受估价委托的时期
C.提交估价报告的日期
D.估价结果对应的日期
正确答案:D
4.( )的出现是技术进步的必然结果，同时也是"替代原理"的体现。
A.重置价格
B.重建价格
C.重置价格和重建价格
D.以上都不是
正确答案:A
5.运用成本法估价时采用的是( )。
A.客观成本
B.实际成本
C.重置成本
D.以上都不是
正确答案:A
二、多项选择题
6.收益法估价的步骤包括( )。
A.搜集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料
B.预测估价对象的未来净收益
C.搜集房地产价格构成等资料
D.测算重新构建价格
E.选取可比实例
正确答案:AB
解析：运用收益法估价一般分为以下 4 个步骤进行：①搜集并验证可用于预测估价对象未来净收益的有关数据资料，例如估价对象及其类似房地产过去和现在的收入、费用等数据资料;②预测估价对象的未来净收益;③求取报酬率;④选用适宜的收益法公式计算收益价格。.
7.楼面地价=( )。
A.土地总价÷土地面积
B.土地单价×容积率
C.土地单价÷容积率
D.土地总价×总建筑面积
E.土地总价÷总建筑面积
正确答案:CE
解析：楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价÷总建筑面积。由此公式找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：楼面地价=土地单价÷容积率。
8.在建工程适用的估价方法有( )。
A.市场法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
E.基准地价修正法
正确答案:BD
解析：新近开发建设完成的房地产(简称新开发的房地产)、可以假设重新开发建设的现有房地产(简称旧的房地产)、正在开发建设的房地产(即在建工程)、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价，成本法适用于些很少发生交易而限制了市场法的运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，例如可供开发建设的土地(包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧的房地产(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。
9.关于收益法，下列说法正确的是( )。
A.适用于评估收益性房地产
B.受限于被估计房地产本身现在是否有收益
C.农地的估价可以采用收益法
D.收益法求得的价值称为积算价格
E.采用收益法评估的房地产的价值是其未来净收益的现值之和
正确答案:ACE
解析：收益法适用于评估收益性房地产--有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。B 项，收益法要评估不限于被估价房地产本身现在是否有收益，只要其所属的这类房地产有获取收益的能力即可。D 项，成本法求得的价值称为积算价格。
10.下列各项，适用收益法进行估价的是( )。
A.公寓
B.公园
C.停车场
D.加油站
E.行政办公楼
正确答案:ACD
解析：收益法适用于评估收益性房地产--有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，例如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。
三、案例分析题
(11-13 题共用题干)
某房地产开发公司取得土地一宗。计划建造公寓出售，该地上原有房屋建筑面积1000 平方米须拆除，采用产权调换方式按原面积安置。原房屋重置价为 600 元/平方米，经评估人员确定为七成新。目前市场价为 1500 元/平方米，新建房工程造价 1300 元/平方米，市场价 2500 元/平方米。
11.房地产开发公司在交易前计算建造成本包括( )。
A.土地使用权出让金
B.房屋拆迁安置补偿费
C.房屋建筑安装工程费
D.管理费
12.房地产开发公司为此项目施工招标时，必须具备( )。
A.工程综合说明
B.设计文件
C.主要施工方案
D.工程质量标准
13.该房地产开发公司在房屋建设期间预售，必须满足的条件是取得( )。
A.土地使用权证
B.建设工程规划许可证
C.预售许可证
D.房屋所有权证
正确答案:11.CD;12.AB;13.ABC
解析：1.AB 两项属于土地取得成本，不属于房屋建造成本的范畴。
2.房地产开发项目招标时，开发企业将拟建的房地产开发项目，由企业本身或委托设计单位或咨询公司完成规划设计，估算出建成这项工程项目所需要的资金，然后吸引承包单位来投标。可以看出招标时需要备有工程综合说明和设计文件。
3.房屋预售的条件有：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证和施工许可证;③按提供预售商品房计算，投入开发建设的资金达到 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
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